房屋买卖案例：尚未办理产证的动迁安置房买卖合同是否无效？

王正涵 律师

动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。

根据上海市房产部门的相关规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。

但动迁安置房在取得不动产权证前，能否转让？目前法律、行政法规并无明确规定。

笔者试图从一个真实案例入手，谈谈自己的观点，供参考。

【基本事实】

2018年1月8日，A与B签订《期房买卖合同》，约定B作为买受人，从A处购买位于上海市某区的动迁安置房，并且约定合同履行期内B有权将该房屋转售第三方。合同签订后，B向A支付了全部合同价款，A于2018年6月向B交付了该房屋。

2018年5月25日，B与C就上述动迁安置房签订《不动产买卖合同》，约定B作为出卖人向C出售上述房屋。合同签订当日，C向B支付合同定金5万元整。

后C发现该房屋尚未办理产权登记，遂反悔不再同意继续购买，遂诉至法院，要求解除合同并要求B向其退还合同定金。

【原告理由】

C认为：（1）系争房屋尚未取得房屋产权证，依据城市房地产管理法第38.5条，属于权属有争议的房产，故依法不得转让。（2）B与C签订《不动产买卖合同》时，尚未取得系争房屋的所有权，依据合同法第51条，B的行为属于无权处分，依法归于无效。

【法院裁判】

驳回原告C的诉讼请求。

【败诉原因】

1.依据物权法第15条的物权与债权相区分原则，合同效力与合同履行分属两个层次，合同无法履行，并不影响合同本身的效力。合同效力评价，应以法律、行政法规为依据。具体到本案，B与C之间签订的《不动产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。城市房地产管理法第38.5条并非强制性规定，不能作为认定该合同无效的法律依据。

2.尽管B与C签订《不动产买卖合同》时尚未取得系争房屋的处分权，但依据《买卖合同司法解释》第3.1条的规定，C因为B在签订上述买卖合同时对系争房屋没有所有权或者处分权，主张合同无效的，法院不予支持。

【法律依据】

城市房地产管理法（2019年修订）第三十八条　下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

合同法第51条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

买卖合同司法解释第3条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。