房屋买卖案例：无购房资质，合同无法履行，谁的责任？

来源：北京海淀法院

毕先生与房地产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，经公司介绍又与案外人何某签订《房屋买卖合同》。后因毕先生无购房资质，无法继续履行合同，被何某告上法院，法院判决毕先生支付违约金。

为此，毕先生将房地产经纪公司诉至法院，要求其支付违约金及各项损失共计120万余元。海淀法院经审理，判决驳回毕先生的全部诉请。

案 情 简 介

毕先生诉称，房地产经纪公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、故意提供虚假情况。其没有北京市有效暂住证和连续5年（含）以上北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，但房地产经纪公司并未依法审查购房资质，没有告知有关购房资质的规定，故其诉至法院。

房地产经纪公司辩称，毕先生的损失是其自身原因造成的，毕先生承诺享有北京市购房资格，且购房资质政策问题已在2011年开始实施，毕先生应充分了解。

法 院 审 理

法院经审理后认为，毕先生与房地产经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》为有效合同。从双方签订的居间合同看，房地产经纪公司作为居间方，应协助并促成双方签订房屋买卖合同。涉案房屋的交易对于毕先生来说是重大事项，而且房屋限购政策已经颁布，获取渠道具有公开性，毕先生作为购房人理应对购房资格有足够了解。在此情况下，毕先生仍然签署了相关承诺书，理应承担相应的法律责任。最终法院作出上述判决。

宣判后，毕先生提起上诉，二审维持原判，现该案已生效。

法 官 说 法

《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。毕先生与房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》是中介合同，房地产经纪公司作为中介人的合同义务是协助并促成双方签订房屋买卖合同。

在与房屋买卖中介机构签订中介合同时，通常中介机构都要求合同相对方提供购房承诺书，承诺已详细阅读并清楚知晓有关住房限购政策的规定、遵守限购政策规定，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格，如承诺不符合将承担一切法律责任。房屋交易价格高，且相关政策是公开的、可获取的，毕先生作为房屋买卖合同的买受人理应了解自己是否有购房资格，在此情况下，毕先生仍然签订承诺书，理应承担法律责任。