房屋租赁案例：北京法院：5个涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例、法律建议之一
导读
随着经济社会进一步发展，城市功能定位进一步明确，经营性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势。因疫情导致合同无法正常履行，责任应该如何承担？合同解除后承租方的装饰装修损失应该由谁承担？未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定？租赁合同法律关系应该如何认定？
11月5日，北京门头沟法院召开了涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会，介绍2017年以来该类案件基本情况、分析该类纠纷存在的常见问题、提出意见建议，同时发布5起典型案例，希望大家能够深入了解有关法律规定，明晰各方权利义务，维护自身合法权益。门头沟法院党组成员、副院长毕芳芳，民一庭负责人韩晓飞，民一庭法官助理潘蕾、王睿涵参加通报会，陈硕主持通报会。今日内容摘自通报会实录。
近年来，房屋租赁行业快速发展，法院受理的涉房屋租赁合同纠纷案件不断增加，其中，经营性房屋租赁合同纠纷的增长更加显著。对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区经营性房屋租赁涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。同时，为妥善促进经营性房屋租赁合同纠纷的解决，针对经营性房屋租赁领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的建议，引导和促进出租方和承租方在法律规定范围内合理合法行使权利、履行义务，维护经营性房屋租赁市场平稳健康发展，进一步优化营商环境，推进区域社会和谐稳定发展。
五个典型案例
案例一 房屋租赁合同解除后装饰装修费用的赔偿，应明确合同解除的责任并合理计算损失
案情介绍
2016年11月，甲公司在其微信公众号中发布招商信息，打造儿童主题综合服务平台。2016年11月29日，乙公司从甲公司处承租407室房屋经营婴幼儿水育馆，约定租赁期限为“2+3年”。2019年初，因在407室房屋从事0-4岁儿童水域培训，违反国家规定，门头沟区消防支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。乙公司诉至法院要求解除租赁合同并要求甲公司赔偿装修损失及经营损失等。
裁判结果
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现根据消防部门作出的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，甲公司将不能进行儿童活动场所的房屋出租给乙公司，导致乙公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》的约定，甲公司交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙公司无法正常使用的，乙公司有权解除本合同。据此，乙公司于2019年3月4日当庭向甲公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。
甲公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童培训，仍然通过微信公众号等平台对四、五层进行儿童青少年培训招商，并将407室房屋出租给乙公司作为儿童培训使用，违反了国家的强制性规定，存在过错。乙公司作为专门从事儿童教育培训的机构，对相关的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租甲公司四层开办婴幼儿水育馆，从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故乙公司应当对合同目的不能实现负次要责任。
综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担70%的责任，乙公司对其自身损失承担30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。关于装修残值的计算年限，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为2+3年，乙公司在2年经营期内可以退租且不扣除保证金，以及乙公司享有续租优先承租权等约定可以确定，双方租赁合同于2年期满后是否终止的选择权在乙公司，只要乙公司愿意继续承租并按合同约定的期限提出申请，甲公司就应当与其签订续租协议。可见，乙公司在签订合同之初具有租赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故本案应以五年合同期为标准来计算装修残值。因合同解除后乙公司继续占有使用房屋，故乙公司实际使用并经营的截止日期为装修残值的评估基准日，据此计算装修损失。
法官提示
剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。在判定是否赔偿装修损失时，第一，要明确合同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。第二，装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。
装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。
案例二 房屋租赁合同无效后装饰装修费用的赔偿，应明确合同无效的责任并合理计算损失
案情介绍
2016年7月6日，甲公司与乙公司订立《租赁合同》，主要约定，乙公司从甲公司处租赁1号房屋，租赁期限自2016年7月6日至2036年7月5日；租赁用途为办公；乙公司可根据自己需要对承租房屋适当进行改造，但主体结构不能改动。合同订立后，甲公司将1号房屋交给乙公司，乙公司支付租金。乙公司动工对房屋进行修缮，室内进行装修，对院落及围墙均有修缮。
2017年5月23日，北京市规划委员会作出限期拆除决定书，1号房屋属逾期未拆除的城镇临时建设工程，限期拆除。现甲公司诉至法院要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求乙公司腾退1号房屋。乙公司提出反诉要求甲公司赔偿装修损失。
裁判结果
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。1号房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
本案中，甲公司在与乙公司签订《租赁合同》时虽向乙公司披露了“房屋无产权证”，但未向乙公司披露涉案房屋及院落系超期临时建筑的事实，致使乙公司产生长期租赁的心理预期，并在此预期基础上投入大量资金对房屋及院落进行修缮以及室内装修等工程，因此，导致《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要责任，乙公司承担次要责任。
法官提示
导致房屋租赁合同无效的原因有很多，司法实践中常见的是就未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同。尤其对于双方约定租赁用途为商业用途的，承租人在承租房屋后进行装修，在产生纠纷后装修损失的赔偿往往成为双方争议的焦点。在出租人不同意利用装修时，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，对双方的过错比例的确定，应根据个案来区分判定，但是，在没有特殊约定或者特殊情况下，认定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失承担主要责任。第二，对于装修损失的确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定亦无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定，当按照装饰附和物的现值分担损失。
案例三 租赁用途为商铺的，即使租赁合同中未约定协助办理营业执照的，协助办理营业执照为租赁合同的附随义务
案情介绍
2016年10月8日，刘某与甲公司签订《商铺租赁合同》，约定刘某从甲公司处承租1号商铺，用途为餐饮。租赁期限自2016年11月22日起至2021年8月9日，其中含免租期45日。2017年4月，刘某向甲公司邮寄书面《解除合同通知书》，载明，因为甲公司迟迟不能提供消防等相关验收手续，也因提供不出有效证件导致其无法办理营业执照，导致商铺至今未能如约营业，要求解除商铺租赁合同。甲公司于2017年4月17日签收。刘某诉至法院要求确认解除商铺租赁合同并由甲公司赔偿装修费用等各项损失。本案争议焦点在于甲公司是否存在违约，刘某是否享有合同解除权。
裁判结果
虽然双方在合同中并未约定甲公司提供相关材料协助刘某办理营业执照的义务以及协助办理的时间，但是双方合同标的物系商铺，合同亦载明用途为从事餐饮，对此甲公司是明知的，取得营业执照，开业经营系刘某签订合同的目的，在合理期限内提供相关材料协助刘某办理营业执照属于甲公司的一项合同附随义务。关于协助办理营业执照的合理期限，双方2016年10月8日签订合同，约定自2016年11月22日起计收租金，故签订合同之后，承租方可做经营前的准备工作，包括装修、招聘工作人员、办理经营所需的手续等工作，就本案而言，合同约定的起租日期之前，都可认为是合理期间，否则刘某合同目的的实现将受到影响。
双方合同签订后，刘某多次要求甲公司提供相关材料协助其办理营业执照，但截至刘某2017年4月提起诉讼，甲公司仍未能提供办理营业执照所需的相关材料，此时已经超过承租方起租日期五个月，甲公司的行为导致刘某无法实现合同目的。刘某作为守约方，依法享有合同解除权。
法官提示
第一，如果房屋租赁用途为店铺，租赁合同中也明确约定了租赁房屋的用途是餐饮等必须在房屋内办理营业执照的用途，即使在租赁合同中未约定协助办理营业执照的义务，出租方亦有义务协助承租方办理营业执照，出租方协助承租方办理营业执照的义务系出租方的附随义务。出租方违反附随义务，导致承租方的合同目的无法实现，承租方享有法定解除权。第二，为避免争议和督促出租方履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限，对于未约定履行期限的，应根据合同履行情况及租赁用途、合同目的等确定合理期间。