房屋租赁案例：法官以案说法之房屋租赁纠纷中的那些事
又临毕业季，房屋租赁市场迎来新一轮旺季。房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性。因房价高涨，那些暂时没有能力购买房屋的人，需要通过租赁解决居住问题，尤其是刚走出校门的毕业生。实践中，因诚信体系缺失、市场主体失衡、房屋租赁市场不规范等原因，导致房屋租赁纠纷频发。鉴于此，房山法院结合具体案例，梳理房屋租赁纠纷中常见的法律问题，以期房屋租赁市场参与者维护自身合法权益，规范租赁行为，减少纠纷，防患于未然。
一、转租有风险承租需谨慎
案情概要：
2014年2月7日，呼佳（出租方，甲方）与康成（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定呼佳将位于北京市房山区某小区227号楼3单元102室房屋租赁给被告使用，租赁期限为2年，月租金2500元，租金以年付形式交纳，押金5000元。合同还规定如乙方擅自将房屋转租第三人，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并要求乙方支付月租金100%的违约金。2015年6月13日，康成在未告知呼佳的情况下，擅自将涉案房屋转租给次承租人李兰，租赁期限至2017年6月12日，月租金3500元。呼佳于2016年1月6日向康成发出解除合同告知函。
原告认为，康成擅自转租涉案房屋已构成违约，康成与次承租人签订的租赁合同没有经过原告同意，而且次租赁合同的期限超过原租赁合同的期限，次租赁合同无效，该部分所得应构成不当取得。故诉至法院，要求1、被告向原告支付2015年6月13日至2016年1月6日的不当得利所得6767元；2、确认康成与李兰签订的转租合同无效；3、被告支付违约金2500元。
被告辩称，在承租原告房屋已不能够适于被告家人居住情况下，被告告知了第三人事实情况，并且说明了该房屋是原告所有，这才转租给第三人，并且告知了第三人该房屋到期后与房主联系，第三人与房主直接签署租赁合同。所以他收取房租不是不当得利。并反诉要求呼佳退还2016年1月6日至2016年2月6日房租2500元及5000元押金。
问题一：承租人非法转租，出租人是否有权解除合同。
房屋转租时，租赁合同终止的原因大致分为四种情形：一、在非法转租情形下，出租人行使《合同法》第224条赋予的法定解除权解除租赁合同，或者租赁合同中有禁止转租的约定，出租人依据《合同法》第219条以承租人未按约定方法使用房屋而受损为由要求解除合同；二、出租人行使约定解除权或《合同法》第224条、219条以外的其他法定解除权解除租赁合同；三、租赁合同被撤销或者被确认无效而终止；四、租赁合同的租赁期限届满或者当事人协商解除合同。
本案中，呼佳与康成签订的房屋租赁合同中已约定承租人擅自转租房屋，出租人有权解除合同。呼佳在得知康成擅自将涉案房屋转租后，向康成发出解除合同告知函，该行为即为呼佳行使单方解除权。它不必经过对方同意，只要将解除合同的意思表示告知对方，即可发生解除合同的效果。康成于2016年1月6日收到解除合同通知书，所以租赁合同于当日解除。
合同因康成非法转租解除，康成应承担违约责任，按照合同约定应支付2500元违约金。
合同解除后，押金除抵扣应由康成承担的费用、租金，以及康成应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给康成。经核算，法院判决呼佳应返还康成押金四千七百元。
问题二：未经出租人同意，转租合同是否有效
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，应将非法转租认定为相对无效合同。
该司法解释并未直接宣示未经出租人同意的转租合同绝对无效，仅在异议期内提出过异议的出租人请求确认合同无效时，方可认定转租合同无效。
本案中，原告起诉至法院要求确认转租合同无效的时间尚在六个月的异议期内，所以根据上述司法解释的规定，法院认定康成与呼佳签订的转租合同无效。
问题三：非法转租中承租人是否构成不当得利
判断承租人收取的租金是否成立不当得利的问题，应从不当得利的构成要件入手分析：
1、承租人是否受有利益。承租人通过转租收取租金属基于法律行为而受有财产上的利益，为民法上的积极行为。
2、承租人通过转租收取租金是否导致出租人利益受损。承租人按照合同约定向出租人交纳租金，出租人的利益未因转租而受损。即使因次承租人原因导致房屋受损，也是由承租人向出租人承担违约责任或者损害赔偿责任。
3、承租人通过转租收取租金是否有法律上的原因。出租人主张转租合同无效，承租人已向次承租人收取的租金差额为不当得利，但要求返还此项不当得利的主体应为次承租人。
本案中，康成虽收取租金获得利益，但康成收取的租金差额对呼佳而言不成立不当得利。呼佳主张租金差额，无事实与法律依据，法院未支持。
法官提醒：
签订租赁合同前需查看承租房屋的产权信息，了解承租房屋的产权人。若涉及转租，需了解出租人是否同意转租，最好在出租人明确同意转租的情况下，签订转租合同，以免发生不必要的纠纷。转租合同约定的租赁期限不得超过租赁合同中的租赁期限，租赁合同因约定的租赁期限届满而终止后，如当事人对此无特别约定，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第15条规定，剩余的转租期限部分应为无效。
二、房屋没有产权证租赁合同有效吗？
案情概要：
原告王燕诉称：2016年5月2日，王燕与被告李国签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落于北京房山区西潞大街某号，年租金5万元，租期为2016年3月5日至2017年3月5日。王燕于2016年12月13日已搬离涉案房屋。原告称其租赁涉案房屋是用于经营，因李国在签订合同时隐瞒房屋系违法建筑的事实，导致其经营受到城管干涉，不能正常经营，故起诉要求李国退还剩余租金3万元和押金3千元。
被告承认涉案房屋没有规划手续、无房屋产权证书。
裁判要旨：
本案中，涉案房屋没有建筑工程规划许可证，系违法建筑，王燕与李国签订的《房屋租赁合同》无效。在签订合同时，李国隐瞒租赁物是违法建筑的事实，致使王燕认为是合法建筑并与之签订租赁合同，李国应承担全部过错责任。王燕实际占有并使用涉案房屋，应支付占有使用费，鉴于王燕于2016年12月13日腾空涉案房屋，占有使用费应计算之腾空房屋之日。剩余租金和押金李国应予退换。法院判决李国退换租金一万三千元及押金三千元。
要点一：合同效力应区别对待
出租未取得产权证的房屋租赁合同效力问题，应从未取得房产证的原因进行类型化分析。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定合同房屋租赁合同无效。但如果因为未取得建筑工程规划手续或未按建筑工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，由于该类房屋违反国家关于建筑、规划等方面法律规定，属于违法建筑，法律不予保护，最高人民法院城镇房屋租赁司法解释明确规定，出租该类房屋，租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或政府主管部门的批准，则违法建筑的违法性消除，原以违法建筑签订的租赁合同效力在不存在其他无效的情形下，应认定有效。
要点二：合同无效后案件处理
《合同法》第58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于占用使用费标准，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
三、在哪些情况下可解除租赁合同并提前收回房屋。
案情概要：
2011年9月2日，原告晋丽新与被告闫萍签订房屋租赁合同，被告承租位于北京市房山区长阳镇某小区房屋一套，租期自2011年9月3日至2014年9月2日，月租金2000元，每月5日前交付当月租金，闫萍支付2000元作为押金。若闫萍不按照约定支付租金达5日，晋丽新有权解除合同。同时约定若任何一方违约，则应向另一方支付月租金200%的违约金4000元。合同到期后，被告继续承租该房屋，月租金变更为3000元。被告从2015年10月开始拖欠租金。原告于2016年4月2日起诉至法院，要求1、判令原被告签订的房屋租赁合同于2016年4月2日解除；2、被告支付自2015年9月3日至被告实际腾退房屋之日止的租金及房屋使用费21000元；3、被告支付原告违约金4000元。
闫萍同意支付租金，但不同意解除合同也不同意支付违约金。
裁判要旨
租赁期限六个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据本案查明的事实，原被告之间形成不定期租赁关系。原告可随时要求解除合同。原告要求于起诉之日解除合同，具有法律依据。被告租赁原告房屋应交纳租金。原被告在续租期间未签订租赁合同亦未约定违约条款，原告要求被告按照原租赁合同承担违约责任，无事实与法律依据。
要点一：出租人拥有法定解除权的情形：
一、因不可抗力而解除合同。
二、承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除。
三、承租人未经出租人同意转租而解除。
四、承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除。
五、不定期租赁，出租人可随时解除合同
六、承租人未支付租金或者迟延支付租金，出租人可以解除合同。
出租人解除合同的方式有两种：一种是出租人直接通知承租人解除合同，收回房屋；另一种是出租人向法院起诉，请求解除与承租人之间的租赁合同。
要点二：承租人行使法定解除权的情形：
一、不可抗力。
二、出租人拒不交付租赁房屋。
三、租赁房屋部分或者全部毁损、灭失。
四、对不定期租赁，承租人随时可以解除合同。
五、租赁房屋危及承租人安全或者健康的，承租人随时有权解除合同。
六、审判机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除。
七、权属有争议导致承租人不能使用房屋的，承租人有权解除合同。
八、一房数租的有效合同不能履行的，承租人有权解除合同。
文：瞿叶娟