动迁安置实务：《征收补偿及利益分割相关法律问题解答》精选

编者按：

旧城区改建工作是与老百姓利益切身相关的民生工程和民心工程。为保障上海市旧城区改建工作顺利完成，帮助被征收居民和房屋征收工作人员更好地了解和掌握房屋征收补偿及利益分割的相关法律法规和政策口径，依法维护自身的合法权益，上海市第二中级人民法院发布了《征收补偿及利益分割相关法律问题解答》宣传册。我们挑选了部分问答，供大家参考。

问

什么是“数砖头、不数人头”？

答

与房屋拆迁安置政策不同，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是以“数砖头+套型保底”模式作为房屋征收补偿标准的核心政策。在公房承租人、被征收人户存在居住困难的情况下，给予居住困难户保障补贴，同时还细化了补助、补贴和奖励等措施。除居住困难户保障补贴与人口因素有关外，各项补偿、补贴和奖励费用均是以房屋建筑面积（“砖头”）为计算标准，而不是以户内人口数量（“人头”）为计算标准。

问

公有居住房屋的建筑面积如何认定？

答

承租的公有居住房屋，以公房租赁凭证所记载的建筑面积为准，公房租赁凭证的记载与公房出租人（或其委托的管理人）提供的房籍资料不一致的，由公房出租人（或其委托的管理人）确定。公房租赁凭证记载的是居住面积的，以独用居住部位的面积（使用面积）乘以换算系数计算建筑面积。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外（如单独调配作为居住部位的灶间）。

问

私房的建筑面积如何认定？

答

对于已经登记的私房，建筑面积一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准，在房地产权证和房地产登记簿记载以外的房屋面积，不予认定建筑面积。房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的私房，无批准文件的不予认定建筑面积；有批准文件的，以批准文件记载的建筑面积为准；实际建筑面积小于批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有材料（房管历史资料、地籍图、街道出具 的证明等）证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房管部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

问

被征收房屋的征收补偿款一般由哪些部分构成？

答

被征收房屋的征收补偿款由被征收房屋补偿金额及各项奖励补贴共同组成。其中：被征收房屋补偿金额＝评估价格＋价格补贴。《征补实施细则》有特别规定的，从其规定。

评估价格＝被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

价格补贴＝评估均价×补贴系数×被征收房屋建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区政府制定。

评估均价＝征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价由房屋评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

被征收房屋类型属于旧里、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴＝评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、公房租赁凭证计户补贴，每证补贴面积不超过15平方米建筑面积，具体标准由区政府制定。

问

居住困难户审核中的“其他住房”如何认定？

答

居住困难户审核过程中，经常出现的问题是对于居住困难人数的争议，原因就在于对上海市有无其他住房的认定标准理解不一致。在这里，“其他住房”是指在被征收房屋处有上海市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在上海市有其他住房，有下列情形之一均认定为其他住房：

（1）在他处拥有公房使用权，或者拥有私房所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款 购房的情形）；

（2）将已购公房出售、公房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴；

（3）他处房屋获得过拆迁补偿安置或者房屋征收补偿；

（4）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。

问

被征收房屋进行过析产，能否按照析产结果进行分户补偿？

答

根据法律规定，被征收人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证计户，按户进行补偿。被征收人家庭内部进行过析产，或多人对被征收房屋按份共有，只能证明被征收房屋的产权结构现状，只要被征收房屋记载在一本房地产权证上，原则上仍应当按照一户进行补偿。至于被征收人对补偿安置利益如何分配，可以通过该户的户内协商或征收补偿利益分割诉讼等方式来确定。

注：以上问答均来自于上海市第二中级人民法院《征收补偿及利益分割相关法律问题解答》

来源：上海市第二中级人民法院、乔法官说法