物业纠纷案例：服务有严重瑕疵判物业费打折

作者：韩冰丽 李文婧

　　一物业企业因服务存在严重瑕疵,被法院判决打折收取物业费。8月3日上午,重庆市渝北区人民法院召开新闻发布会,民四庭法官邹富奎对外通报了几起物业审判典型案例,该案正是其中一起。

　　原告系为被告小区提供物业服务的三级资质企业。2012年6月30日,原告与被告所在小区业主委员会签订一份《物业服务合同》,合同期限为两年。

　　合同签订后,原告入驻该小区提供物业服务至2014年7月31日撤场。从2012年10月1日起至2014年7月31日止,被告拒绝向原告交纳上述期间的物业服务费(物管费)和水电公摊费。经催收,被告一直未交纳。

　　此外,另案查明原告提供的物业服务质量存在重大瑕疵。

　　基于此,原告请求法院判令被告支付原告上述期间的物业服务费(物管费)、违约金。

　　被告辩称,自己并非物业服务合同当事人,并且原告在物业服务期间严重不作为,小区清洁、维修不到位,保安形同虚设,服务质量存在严重瑕疵,请求法院驳回原告诉请。

　　法院审理认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩,人民法院不予支持。

　　本案中,在合同履行期限届满后,原告继续为小区提供了一个月的物业服务,被告予以接受,应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系,被告理应给付相应的物业服务费用。

　　此外,法院在审理原告起诉该小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中,查明原告的服务质量存在重大瑕疵,故原告在物业服务期间的物业服务费用按70%主张较为公平、合理,被告应按此标准给付。

　　在发布会上,渝北区法院民四庭庭长黄青松介绍了物业纠纷案件特点及审判难点:集团诉讼多,案件数量大；涉案标的额较小,小额诉讼审限要求严格；矛盾引发原因多样,案件审理难度大；易引发群体效应,社会影响大。