离婚房产实务：子女婚后父母出资购房：出资性质与产权归属问题

来源：李成　徐丽君　江苏禾嘉律师事务所

观点摘要

前《民法典》时代的婚姻法司法解释，分别对子女婚后父母出资为子女购买房屋的“出资款”和购房产权归属进行了规定。面对实务中越来越多的婚后父母出资为子女购房进行约定的情形，《民法典》及《民法典婚姻家庭编司法解释一》予以尊重和肯定，同时明确在没有约定或约定不明情况下，对婚前、婚后父母为双方购置房屋的出资的性质、归属进行综合性的认定。但是，婚后父母部分出资为子女购房时，该出资是赠与一方抑或双方尚有争议，应综合登记主义和时间主义，对该部分出资的归属予以确定。

引言

离婚纠纷中，财产分割无疑是矛盾点最多、争议******的一个问题，而作为家庭核心财产的房屋分割，往往又会成为双方当事人争夺最为激烈的部分。一方面，房价高企，加之子女结婚初期经济能力有限，为给子女购房，父母花费毕生积蓄、甚至不惜大额举债为子女购房的现象并不少见；另一方面，不断攀高的离婚率，给人们带来了经济财产的失控感和不安感。如果子女在较短期间内终结了婚姻关系，子女的配偶为此分走了父母一半的“心血”难以让人接受，因而，在离婚纠纷案件的实务中，子女配偶一方主张“赠与”，出资父母一方主张“借贷”，此种房产分割纠纷便层出不穷。

本文结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（以下简称《婚姻法解释二》）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（以下简称《婚姻法解释三》）以及《民法典》与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《民法典婚姻家庭编司法解释一》）中相关规定，就婚后父母出资为子女购房的产权归属和出资性质的认定综合分析和比较，对争议较多的婚后父母“部分出资”款项问题作出详细的阐述。

一、婚后父母出资购房的法律回应

（一）前《民法典》时代关于父母出资购房权属和“出资款”的认定

1.《婚姻法解释二》是对父母为双方购房的出资性质、归属的认定。

《婚姻法解释二》第22条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

这里的“出资”实际上是明确了父母出资的性质，并未涉及双方购置房屋的产权归属问题，因此可以理解为婚后父母出资为子女购房，其赠与的是出资本身而非房屋。  

众所周知，2001年修改后的《婚姻法》延续了1980年《婚姻法》所确立的夫妻共同财产制度，并在此基础上增加了夫妻特有财产制的规定。因为按照原《婚姻法》第13条的规定，只要夫妻双方对婚内财产没有约定的，婚内所得财产全部归夫妻共同所有，而这显然已不符合社会发展的需要。

后来修改的《婚姻法》也出台了一些规定，对夫妻共同财产范围予以了缩小、增加了夫妻个人特有财产，而《婚姻法解释二》第22条的出台则填补了过去婚姻法领域内对婚后父母出资购买房屋问题规定的空白，具有开创性。

但是随着社会经济发展，《婚姻法解释二》第22条的规定也逐渐暴露出一些局限，主要体现在：第一，现实中较少出现“父母明确赠与一方”的情形；第二，真正到认定“父母明确表示赠与一方”的问题时存在困难；第三，当出现婚姻周期短即面临解体的情形时，而买房时未明确表示赠与一方子女，此时认定是对双方的赠与实难获得大众认同。至此，迫切需要出台新的规定来对上述情形作进一步的规范。

2.《婚姻法解释三》是对父母为子女购买不动产出资后的不动产权归属问题的认定。对于父母婚后出资购买房屋的产权归属问题，规定在2011年的《婚姻法解释三》第7条，即婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

从“出资”角度，这里可包括“全款出资”和“部分出资”两大类。［1］如果是父母“全部出资”购买不动产，登记在一方子女名下，这种“赠与”的意图明确可以理解为是对子女一方的赠与，这种出资的赠与转化为不动产所有权的单方赠与，那么该不动产理应归受赠子女所有；如果父母“部分出资”购买不动产且登记在出资方子女名下，该部分出资亦应视为对自己子女一方的赠与，子女以该个人财产出资购买房屋时，该产权归个人所有，如果夫妻共同还贷，离婚时应对另一方进行补偿。

从“为子女购买”角度来看，有两种情况需要注意：一是父母出资以自己名义购买不动产，登记在己方子女名下，应视为对己方子女的赠与；二是子女以自己名义签订不动产买卖合同，登记在一方名下，父母缴纳相关出资，如果有关父母出资借贷子女一方的主张成立（一般是登记方的配偶会主张），那么该房屋权属为夫妻共同所有，如果借贷关系不能成立，才能认为是法条所述，该出资为对自己子女一方的赠与，该不动产为夫妻一方的个人财产。

但是，因为《婚姻法解释三》更多的关注点是“不动产权属”问题，在适用的时候，仍需参考《婚姻法解释二》的规定，且随着人们法律意识的觉醒，现实中对这类出资购房约定的也不在少数。从尊重当事人意思自治的角度出发，《民法典》以及《民法典婚姻家庭编司法解释一》第29条的出台显得尤为必要。

（二）《民法典婚姻家庭编司法解释一》对过往司法解释的完善和补充

1.在尊重约定基础上，着重关注“出资款”性质和归属。《民法典婚姻家庭编司法解释一》的第29条，是对婚前和婚后父母为双方购置房屋的出资性质和归属的认定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，即，夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或者受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，但是本法第一千零六十三条第三项（遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产）规定的除外。

观察上述内容可见，此条更多从尊重当事人意思自治出发，对事先的约定予以充分尊重，只有在没有约定或约定不明确的时候按照《民法典》第1062条第一款第四项规定来处理。不难看出，《民法典婚姻家庭编司法解释一》的第29条仅涉及该部分出资的性质，未曾提到对父母婚后出资购买房屋的产权归属问题进行规定，且由于此条表述过于笼统，致使有观点解读该法条出现了一定程度偏差。

如有观点认为，当事人结婚后父母为双方购置房屋出资的，除父母明确赠与夫妻一方外，该出资应认定为夫妻共同财产，也就是对夫妻双方的赠与。［2］实际上，碍于某种情感因素，父母在子女婚姻缔结期间出资为子女购房，没有明确表示赠与一方的情形非常普遍，尤其是针对闪婚闪离家庭，如果此时简单推定是对夫妻双方的赠与，离婚后子女配偶则要拿走父母购房一半的财产，而这显然缺乏社会民意基础，不利于维护父母一方合法权益。因此，对于该部分出资，到底应认定为赠与一方还是赠与双方，似有进一步讨论的必要。

2.上述法条之间的衔接与协调。《婚姻法解释二》是针对当事人对婚前和婚后父母为双方购置房屋的出资性质、归属认定，即该出资在何种情况下是夫妻共有财产，在何种情况下是夫妻特有财产；《婚姻法解释三》仅限于父母婚后全款为子女出资购房的情形，即父母全款为子女购买不动产后，该不动产的归属问题。

《民法典婚姻家庭编司法解释一》则在更多尊重当事人意思自主情况下，是对《婚姻法解释二》第22条和《婚姻法解释三》第7条基础上的完善和补充。虽然也是对婚前、婚后父母为双方购置房屋的出资的性质、归属进行认定，但是这种认定是一种更为综合性的认定，是在适用法定的夫妻婚后所得共同制原则下进行的认定。

以下我们用表格和图示来阐述综合以上三个法律规定后，对于婚后父母出资为子女购房问题的权属和出资性质的认定问题，除另有约定，一般可以按照如下来处理。

根据出资和合同签订时间不同产生的不动产权归属和出资性质示意图：

根据如上表格和图示可以发现，父母全款出资的情况下，如无特别约定，只要是登记在子女一方名下，无论其不动产产权归属抑或是出资款性质，都应作为子女一方的个人财产来认定。［3］那么除此之外，都将视为双方共同财产，出资款是对双方的赠与。

这部分的认定清晰明了，实务中不难理解适用。但仍有观点认为：婚后一方父母无论全额出资还是部分出资，无论登记在出资方子女名下还是登记在子女双方名下，没有约定的都认为是夫妻双方共同财产，［4］这实际是对法条的错误解读。

然而，对于父母部分出资为子女购买不动产的情形，情况就变得复杂得多。此时，根据不动产买卖合同中购买人身份不同，可分为两种情形：情形一是父母以自己名义签订不动产买卖合同，并将不动产所有权转移登记到子女一方名下；情形二是子女以自己名义签订不动产买卖合同，并将不动产所有权登记在一方子女或者双方子女名下。［5］

第一种情形又可以作如下细分：

（1）对于不动产所有权转移登记到子女一方名下，则不动产产权归属和该出资部分都为子女一方个人财产，夫妻共同财产偿还该不动产贷款的，离婚时需要对另一方进行补偿；

（2）对于不动产所有权转移登记到双方子女名下或者对方子女名下，此时无论是不动产产权归属还是该出资部分都应认为是对双方的赠与。

这种从不动产买卖合同购买人的身份进行区分，较为客观合理，父母出资以自己名义签订不动产买卖合同，如果真实意思是赠与双方，其完全可以再将房屋转移登记至子女双方名下，完成这种赠与；可如果只登记在一方名下，即便无明确意思表示，视为只对自己子女一方的赠与则相对更容易让人接受。

第二种情形可以细分为：登记在子女一方或者双方名下。

不动产的产权归属无论登记在一方还是双方名下，都应视为是夫妻共同财产。［6］但是对该部分出资的性质，则争议较大。一种颇具代表性的意见认为如果登记在一方名下，该部分出资应该是对子女一方的赠与，如果登记在双方名下的，那么视为是对双方的赠与。这样的解读显得过于主观，缺乏推定依据，笔者认为这是对该法条的误读，未必符合立法者的初衷。

根据《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》中最高法院法官的理解：如果该出资发生在子女结婚前，合同签订在子女结婚后，此时的部分出资就是对一方子女的赠与；如果该出资发生在子女结婚后且合同签订也在子女结婚后，那么此时的部分出资就变成了对双方的赠与。

由此可见，新司法解释巧妙地利用了出资时间和签订合同的时间节点分别落在婚前还是婚后，将这种赠与的真实意思直观地表达出来。出资在婚前，合同在婚后签订，出资部分是落入自己子女口袋，是子女婚前个人财产，这种出资就认定为赠与子女一方；出资在婚后，合同签订也在婚后，子女结婚后财产混同，那么无论从哪种角度来看，这种出资都只能是认定为是对双方的赠与了。

在区分到底是推定赠与子女一方还是子女双方的意思表示时，可以看出，新司法解释综合采用了登记主义和时间主义。父母出资自己签订合同后转移登记的，如果登记在子女一方就视为是对子女个人的赠与，相应地如果登记在双方名下，即为对双方的赠与，既回应了不动产物权登记公示公信原则，又真切的符合了父母内心的真实意思；父母出资，子女自己名义签订合同的，以出资和合同签订时间落在子女结婚前还是结婚后，以时间的先后关系来推定这部分的出资是赠与子女一方还是双方，将父母的意思表示确定了一个客观的判断标准。

如果婚前出资可以推定为赠与子女一方，如果婚后出资那么就要认为是赠与子女双方,这样的推定既符合事实，又契合一般民众的心理，可谓科学合理，更易让人信服。

此外，需要指出的是，表格里还罗列了现实中存在，但是《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第29条中却未明确的一种情形：由于限购或者无购房资格，父母出资购房登记在子女配偶名下，基于血亲关系的特殊性，此种情况宜认定为是对双方的赠与。［7］对于这一点，并无太大争议。

二、实务中对父母婚后出资购置房屋的认定考量因素

实践中，由于每个家庭情况不同，如夫妻双方结婚时长、双方对婚姻财产的贡献、抚养照顾子女情况等差异的存在，因而在没有特别约定情况下，如难以直接推定为赠与或借款时，对不动产的产权归属和出资性质的认定又会因案而异。另外，法律规定并不能涵盖现实所有情形，在法律没有明确的情形下，为了给裁判者作出判断或者行使自由裁量权提供指引，还应在宏观层面提供一些不动产分割方面的考量因素。

（一）厘清法律事实，探究双方真意

探究当事人之间的真实意思一直是案件审理的重中之重，是息诉止争的关键之处。结合实际情况，我们可以明确的是，对于父母出资为子女购置房屋的情形，赠与的概率要远大于借贷。

子女离婚时，父母为保全自己的财产经常会主张请求返还出资，我们不能仅凭一张借条，就认定为父母子女之间是借贷关系，也不能直接推定为赠与关系，应结合双方的当庭陈述、证人证言、父母子女关系、借条真伪鉴定、以及转账记录等一系列细节事实形成完整证据链的基础上形成法官内在心证，从而******程度地接近当事人双方的真实意思表示。

（二）正确适用法律，合理分配举证

现实中，父母的借贷往往没有借条，父母的赠与也往往没有明确的表示，一旦离婚，出资为子女购置房屋的父母即主张借贷关系而要求偿还该购房款，这样的情况不能按照普通的民间借贷案件来处理。应严格遵循“谁主张，谁举证”原则，父母应对双方借贷的合意、钱款交付等进行举证。

正常情况下，如果真是借贷，出借人肯定会妥善保管借条，而受赠是纯获利益的行为，一般不会有受赠凭证之类的条，且赠与人是通过赠与方式放弃了赠与物的所有权，一般不存在受赠物事后返还的问题，因此，主张赠与关系的子女不易留存证据，而主张借贷关系的父母应该就其主张承担证明责任，如果父母不能就出资为借贷提供充分证据的情形下，一般都应认定为对子女的赠与。

（三）衡平各方利益，促进社会和谐

如果说《婚姻法解释三》是抛开“同居共财”的传统婚姻家庭模式，向着“个别财产制”的方向大幅迈进，［8］那么，可以说《民法典婚姻家庭编司法解释一》是在引导约定的背景下对这种“个别财产制的”延续和细化，体现了保护公民对其财产的自由处分权。一旦认定父母婚后出资为子女购房是属于赠与，还需进一步地区别到底是赠与自己子女一方抑或是子女双方。

此时，既要能尊重客观事实，准确适用法条，又要综合考虑夫妻双方、及父母和子女的利益形成社会评价较高的典型案例，以此来引导大众通过明确的约定对婚后父母出资购房性质进行固定，减少社会矛盾激化风险点。一个良好的判例将会对社会起到正向的指引和教育作用，从而促进社会婚姻家庭关系有序、健康发展，促进社会和谐稳定。

三、结语

父母为子女出资购房并不鲜见，其承载着父母辈对子女未来生活美好的期许，但出于亲情伦理和风俗习惯，一般父母很少将这种出资购房行为进行明确的约定，一旦婚姻出现瓦解，各方利益失衡，矛盾纷至沓来。

而我们的立法者或许早已注意到这一问题趋势，从《婚姻法》到婚姻法司法解释，再到最新出台的《民法典》和《民法典婚姻家庭编司法解释一》，越来越明显地释放出一个信号，那就是对夫妻共同财产的范围逐步限缩，而对夫妻个人特有财产予以肯定和支持，对约定财产制的约定要件、范围、方式效力等方面给与补充、完善。

为此，笔者也建议父母在出资时能协议明确出资款性质或留存关于借款或赠与意思表示的证据。法院在审理离婚纠纷案件涉房屋产权分割时，也应慎重考虑其特殊性，尽可能避免僵化地适用法条，应根据个人情况综合判定，既要体现法律的公平正义、又要维护社会的和谐稳定，同时也要******程度地探明当事人，包括其父母在内的真实意愿。

［1］最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第122页。

［2］黄庆楠：“婚后夫妻购房款中父母出资部分的性质认定研究——以《民法典婚姻家庭编的解释（一）为视角》”，载《法制博览》2021年7月下。

［3］最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第300页。

［4］江西省南昌市西湖区法院：“民法典实施后，婚前、婚后、父母出资买房差别大了！（附房产归属一览表）”，载https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11264743，2021年9月10日访问。

［5］最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第287页。

［6］最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第287页。

［7］最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2021年版，第300页。

［8］林建军：《中国式离婚调查报告》，法律出版社2015年版，第20页。.